Habitat Coopératif et Ecologique en Autopromotion: rencontre avec l’OPHEC

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L’OPHEC (Office de Promotion de l’Habitat Ecologique Coopératif) est une association basée à La Plaine-Saint-Denis qui oeuvre pour le développement de l’habitat écologique en autopromotion. Elle a pour objectif de soutenir des groupes de candidats qui souhaitent être promoteurs de leur projet d’habitat écologique. Plusieurs projets sont en phase préliminaire en région parisienne. L’Association pour l’Autogestion a rencontré son Directeur, Laurent Rassak.
Dans un contexte de crise du logement, et de multiplication des projets d’habitat participatif, une offre d’accompagnement professionnel se constitue progressivement afin de soutenir les projets. Pour faire connaître ce nouveau métier, des bureaux d’études et des associations ont créé le Réseau National des Acteurs Professionnels de l’Habitat Participatif, RAHP. On y retrouve entre autre l’association Habicoop qui c’est engagée dans la promotion du concept de la coopérative d’habitants et l’Office de Promotion de l’Habitat Ecologique Coopératif (OPHEC), association pour le développement de l’habitat écologique et solidaire en autopromotion  (c’est-à-dire co-maîtrise d’ouvrage -cf lexique- par les futurs habitant eux-mêmes, porteurs du projet).

L’OPHEC est une association basée à La Plaine-Saint-Denis qui a pour objectif d’initier des projets et d’accompagner des groupes de personnes qui souhaitent être promoteurs de leur projet d’habitat et assurer le caractère participatif et écologique de leur projet..

L’OPHEC travaille depuis 2008 sur plusieurs projets en Ile-de-France, notamment le projet Habionome à la Plaine-Saint-Denis. Les négociations avec la communauté de communes et la SEM Plaine Commune Développement , pour une vingtaine de logements, se trouvent en phase avancée et concernent des parcelles situées au cœur du quartier Cristino Garcia à la Plaine Saint Denis.
D’autres projets d’habitat participatifs sont en phase préliminaire l’un à Osny (95), l’autre à Nogent sur Oise (60) et encore d’autres à plus long terme en région parisienne.

Plus largement, comme l’indiquent ses statuts, « L’objet de l’association est la conception, la mutualisation et la promotion de toutes activités relatives au développement de l’habitat durable à coût modéré à vocation coopérative, sociale et écologique ». L’OPHEC a été crée en 2008. Ses fondateurs sont notamment des personnes qui avaient tenté, par le passé, de concevoir et faire construire des logements individuels écologiques mais n’avaient pas pu faire aboutir leur projet, les promoteurs ayant tendance à doubler les prix lorsqu’un particulier leur soumet un projet un peu inhabituel.
L’OPHEC vise l’accompagnement de groupes projet d’autopromotion d’habitat participatif en exploitant le statut juridique de la Société Civile Coopérative de Construction-Vente (SCCCV) laquelle assure la promotion et la maîtrise d’ouvrage (cf lexique) du projet et vend ensuite les logements aux sociétaires de la coopérative. Le contrôle direct exercé par les porteurs du projet sur la maîtrise d’ouvrage garantit que leurs exigences seront mieux prises en compte par la maîtrise d’œuvre qui conçoit le projet (par exemple le recours à des matériaux biosourcés tels que l’isolation en paille, la présence d’un jardin potager, la performance énergétique, l’isolation phonique, la nature des espaces partagés, tels que des ateliers, des salles de convivialité, etc…).
La démarche coopérative proposée par l’OPHEC assure la participation des porteurs non seulement en phase programmation du projet immobilier mais aussi lors de la conception et du suivi de la réalisation. L’OPHEC ne contraint pas la forme juridique visée par le projet. Les porteurs du projet pourront décider en début de projet de constituer une coopérative d’habitants, une propriété coopérative ou encore une copropriété classique.
Pour ses premiers projets, afin de ne pas sur-complexifier les objectifs, la copropriété classique a été retenue.  Sur ce point, la démarche d’Habicoop ou encore du Clip sont distinctes de celle de l’OPHEC :

  • Pour Habicoop, les coopérateurs sont nécessairement locataires du bâtiment possédé par la coopérative dont ils sont également sociétaires.
  • Pour le Clip, les habitants bénéficient de la propriété d’usage, et sont membres d’une association qui ne possède pas l’intégralité du bâtiment.
  • Tandis que pour  l’OPHEC ce qui est nécessairement coopératif et participatif c’est tout le processus de production du projet immobilier, le statut final étant laissé à l’appréciation des candidats.

L’ancrage « social, écologique et participatif » des projets soutenus par l’OPHEC doit procéder d’un choix collectif des candidats. Ils peuvent s’entendre, s’ils le souhaitent, pour :

  • favoriser la mixité inter-générationelle, en définissant des parties communes à usage spécifique (e.g. partagées entre personnes âgées du bâtiment)
  • favoriser la mixité sociale, par exemple via le  logement social diffus (e.g. en établissant une convention avec des associations telles que Habitat et Humanisme pour loger des particuliers ou des familles pauvres).

Lutte contre la spéculation immobilière
Une clause anti-spéculation sera imposée par le territoire, en contrepartie d’une réduction qu’il consentira lors de la cession du terrain, afin de s’assurer que les candidats ne revendront pas le terrain un peu plus tard pour empocher la plus-value par rapport au prix de marché. A priori, si une vente à lieu après moins de 5 ans, le rabais sera remboursé au prorata de la surface.

Laurent Rassak remarque qu’imposer des clauses plus strictes (telles que celles envisagées dans les coopératives d’habitants), a découragé plusieurs candidats. De son point de vue de professionnel de l’accompagnement à l’habitat coopératif et écologique, une clause antispéculative de longue durée (plus de 20 ans), ne peut être facilement acceptée par le public que si le prix d’acquisition est inférieur à celui du marché, à qualité égale.

Ceci est difficilement envisageable dans le cadre d’un projet écologique à moins que le foncier ne soit vraiment moins cher. Il faut donc un rabais des collectivités , or de nombreuses communes font face à des lourdes dettes (cf affaire Dexia) et il y a peu de chances qu’elles consentent à vendre leur patrimoine à un prix inférieur au marché.

Les différents blocages rencontrés
Ci-dessous, on cite des obstacles rencontrés par l’OPHEC, non pas pour dissuader ou ternir le tableau, mais tout simplement pour donner une information complète aux lecteurs qui seraient eux-mêmes intéressés par l’autopromotion : un coopérateur averti en vaut deux.

Le premier blocage est bien sûr la rareté du foncier en région parisienne, bien que certaines parcelles demeurent en friches pendant des décennies faute de volonté de valoriser. Conséquence :  d’une part la négociation avec le territoire s’étale sur plusieurs années( plus de 5 ans), certains candidats se tournant alors vers d’autres solutions. D’autre part, s’installer là où le terrain est disponible (ici à la Plaine dans un quartier en pleine mutation, environné de constructions flambantes neuves d’un côté et très dégradées de l’autre) peut rebuter les candidats parisiens, notamment s’ils ont des enfants.

La complexité de la négociation avec des interlocuteurs multiples et frileux, a nécessité beaucoup d’énergie de la part de l’OPHEC. La résistance au changement est assez élevée, et il faut apprendre à parler le même langage que les interlocuteurs pour ne pas les effrayer.

En visant le prix du marché mais pour une qualité largement supérieure, le coût final au mètre carré peut rester élevé pour certains malgré l’économie réalisée sur les coûts de promotion. En effet, un groupe projet n’a pas la même force de négociation auprès des bureaux d’études ou entreprises qu’un grand promoteur qui négocie les coûts de construction plusieurs années à l’avance. En revanche, l’OPHEC en nouant des partenariats avec des entreprises et des bureaux d’étude qualifiés (e.g. dans la construction isolant paille et enduit intérieur en terre crue) vise à maîtriser aussi le coût de construction pour la SCCCV.
A noter que la démarche permet d’acquérir un appartement réellement écologique ce qui est autrement tout simplement impossible.

Les candidats ont parfois une attitude de consommateurs, même si au départ ils y voient un intérêt personnel, ils ne s’impliquent pas pour autant; d’autres butent sur la clause anti-spéculative.

L’autopromotion nécessite un apport initial d’environ 15% du coût de l’opération pour prendre en charge les études ce conception, sans soutien d’une structure financière ad-hoc (cela crée un filtre important sur le profil des candidats).
Pour pallier cet inconvénient, l’OPHEC a envisagé de créer un fonds de garantie mutualisé abondé par un pourcentage prélevé sur les projets réalisés, et qui permettrait de garantir collectivement les projets auprès des banques. Toutefois, le droit bancaire et la complexité du montage bloque aujourd’hui le projet. L’OPHEC serait intéressé par explorer l’idée avec d’autres associations.

 

Webographie :

  • http://www.ophec.com
  • http://www.habionome.com
  • http://habicoop.fr
  • http://www.village-vertical.org/

Lexique :

  • maîtrise d’ouvrage : les utilisateurs finaux, qui paient.  http://fr.wikipedia.org/wiki/Maitrise_d%27ouvrage
  • Maîtrise d’oeuvre : celui qui réalise.
  • VEFA: Vente en état futur d’achèvement, http://fr.wikipedia.org/wiki/Vente_en_%C3%A9tat_futur_d%27ach%C3%A8vement
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